昨今の不動産の値上がりで、家のオーナーは皆さんミリオネアです。しかし、不動産の価値はまたいつ下がるかわかりません。このあたりで、値上がった分をキャッシュに換えたいというかたも多いようです。また、テナントの管理がストレスとなり、アパートや賃貸不動産を売却して、別の楽な投資に換えたいというかたもいらっしゃいます。このレポートでは、このようなオーナーのために、"不動産投資から脱却し、税金を支払わずに、不動産をキャッシュの財産に換えて、そこから収入を得る"方法をご紹介します。

賃貸住宅、アパート、ホテル、店舗、レストラン、ビジネスなど、投資として購入した財産を売却した場合、利益に対してキャピタルゲイン税が課税されます。投資家は、キャピタルゲイン税の支払いを避けるために、通常、ＩＲＳの"１０３１エクスチェンジ"の規則にそって、買い替えをします。この方法をとると、キャピタルゲイン税の支払いを、最終的に売るときまで延期することができます。しかしながら、この方法では、不動産投資から脱却して財産をキャッシュに換える、という目的は達成できません。

自分の住居の場合はどうでしょう。過去５年間のうちに２年以上、自分の主たる住居として住んでいた家の場合、独身者で２５万ドル、夫婦で５０万ドルまでは、キャピタルゲイン税は免除されます。しかし昨今は、家を売却して２５万ドル、５０万ドル以上の利益が出る場合も多いようで、これに課税されるキャピタルゲイン税は、投資不動産のようにエクスチェンジする方法も認められていないため、支払うしか方法がありません。

キャピタルゲイン税の税率は、２００６年現在、ＩＲＳが１５％、カリフォルニア州が9.80％前後です。両方合わせますと、およそ２５％ですから、たとえば100万ドルの利益が出たら、２５万ドルは税金で持っていかれることになり、とんでもない金額です。また、ここで言う"利益"について誤解されている場合が多いですが、課税対象となる、いわゆる"売却益＝ゲイン(Gain)"とは、売値から、コストを差し引いた金額です。コストとは、その物件を購入するときに支払った金額に、リモデルなどをした費用を加算した金額です。（正確には、そのほかにも、差し引きする項目がありますが、ここでは、説明を簡単にするため、その他の詳細は省きます。）たとえば、１５年前に２０万ドルで購入したアパートが、１５年後の今、１５０万ドルで売れるとし、リモデルに１０万ドルかかっているとすると、ゲインは、売値−コストの単純計算で、１２０万ドルになります。この物件に、まだローンが５０万ドル残っているとしますと、売却して実際にオーナーが受け取る金額は、１００万ドルですが、それには関係なく、課税対象となるゲインは、あくまでも１２０万ドルです。

では、キャピタルゲイン税を避けるには、どうしたらよいのでしょうか？　その答えは、ある種のトラスト（信託）を利用することです。この国では、昔から、大金持ちはトラストを利用して、財産を増やし、守り、節税をし、相続税を払うことなく子孫に残して来ました。そのような方法は、いわゆる、"エステートプランニング"とか、"アセットプロテクション"という分野で、お金持ちにしか関係のないものと思われがちですが、実際には、もっと一般庶民も利用するべきものです。そうでないと、高所得者層はいつまでたっても得をし、低所得者層は何も払わなくてよいので、中間層の、一番一生懸命働いている人達が、最も多くの税金を払い続けて苦労するという状態が改善されません。

さて、トラストにもたくさんの種類がありますが、ここでは、キャピタルゲイン税の節税に最も有効なトラストの効用についてご説明します。まず、このようなトラストを利用することの利点は次のようなものです：

１． 不動産管理から解放され、なおかつ、収入は確保できる
２． 不動産売却時のキャピタルゲイン税の支払いが延期され、生涯にわたる分割払いとなる
３． 交通事故の賠償や訴訟、ビジネスの債権者などから、資産が守られる
４． 生涯にわたって、資金が運用され、そこから収入を受け取ることができる
５． 思わぬ怪我や病気による高額の出費は、トラストから借りることができる
６． 相続税が免除される
７． プロベート裁判を回避できる

トラストと言いますと、一般的に一番知られているのは、"リビングトラスト"ですが、"リビングトラスト"は、上記の利点のうち最後の、プロベート裁判の回避のみの役目しか果たしません。また、リビングトラストを扱う弁護士でも、ここでご説明したような複雑なトラストを取り扱うことができる弁護士は多くありません。

知っている人だけが得をする、世の中にそういう"シークレット"はたくさんありますが、これもそのひとつです。不動産を売却しようとお考えのかたは、田口まで、今すぐご相談ください。ご相談、お見積もりはすべて無料です。

皆様の不動産取引が、大成功となりますことを、心よりお祈りしております。

田口トレーシー