１０３１エクスチェンジとは何でしょうか？
IRSの、Internal
Revenue Code (IRC) セクション１０３１で、投資不動産を売却する際に、「同種の」不動産に買い換える（エクスチェンジする）ことにより、キャピタルゲイン税を繰り延べできると規定されています。キャピタルゲイン税の繰り延べは、投資家にとって大きな特典です。１０３１の規定にそってエクスチェンジをするには、セクション１０３１で決められている条件を全て満たさなければなりません。
どんな場合に、１０３１エクスチェンジをするのでしょうか？
- キャピタルゲイン税の支払いを先延ばしにしたい場合。
- 投資する元本を最大限に活用したい場合。
- 大きな不動産に買い換える場合、もしくは、複数の不動産をまとめて売却して、大きな物件に買い換える場合
- 別の地域に投資を移動する場合
- 発展や収入の増加が見込めるエリアに投資先を移動する場合
- 投資不動産の種類を変更する場合（アパート、商業物件、小売店舗など）
どのような人が１０３１エクスチェンジを考慮すべきでしょうか？
売却時すると大きな「ゲイン」が発生する物件のオーナーです。「ゲイン」が発生するのは、物件の価値が高騰した場合のほか、減価償却をしたことによっても発生します。
不動産には、下記の５つのクラスがあります：
- 納税者のビジネスを運営する目的で使用する不動産
- 顧客への売却を主たる目的として保有される不動産
- 主たる住居として使用される不動産
- 投資目的で保有される不動産
- バケーション・ホーム
１０３１エクスチェンジが適用できるのは、このうちの、１番と４番のクラスで、５番にも適用できる場合もあります。１番のクラスで、昔、ビジネスに利用していたが今はその目的には使われていない物件でも、１０３１を適用できます。また、４番は、不動産の売買を仕事としないオーナーが、売却の目的だけではかく、所有している場合をさします。「投資目的」とは、物件の価値の値上がりを見込んで、長期で所有する場合であり、購入して簡単な修理をしてすぐに転売する、いわゆる、「フリップ」は、IRCの規定による「投資目的」にはあてはまりません。
１０３１エクスチェンジのルール
売却する物件と購入する物件のどちらも、上記の１か４のクラスにあてはまる不動産でなければならない。
売却によって出た資金は、資格のある仲介業者が取り扱わなければならず、オーナー本人や、オーナーのエージェントが受け取ることはできない。もし本人またはエージェントが受け取ると、課税対象となる。
売却金は全額、エクスチェンジする物件の購入に充てられなければならない。購入に充てずに受け取った現金は、課税対象となる。
買い換える物件は、売却した物件と同額かそれ以上の負債を負っていなければならない。そうでない場合は、負債が減額した分について税金を支払うか、現金を追加して、負債の減額を相殺しなければならない。
同様の不動産(Like-Kind
Property)への買換え
１０３１エクスチェンジでは、上記の１番と４番のクラスにあてはまる不動産である限り、米国内に存在する不動産を、他のどんな不動産に買い換えても構いません。例として、アパート、商業物件、コンドミニアム、デュプレックス、未開発の土地、賃貸住宅などがあげられます。IRC１０３１(a)で規定されている、「Like-Kind」は、「同様の特徴を有している」という意味で、グレードや質の違いを意味しません。下記のような買換えは、１０３１エクスチェンジの規定に適合しています。
- アパートから農地
- オフィースビルからホテル
- 未開発の土地から小売店舗
- 宅地から商業ビル
- 飛行機から飛行機
一方、主たる住居として住んでいる家、株やボンド、債券、パートナーシップ、売却目的だけで保有されている土地や転売目的の不動産などは、１０３１エクスチェンジを適用できません。」
１０３１エクスチェンジの時間制限
売却してから４５日以内に、買い換える物のリストを提出すること。
売却してから１８０日以内に、買換えを終了すること。ただし、もし売却した物件の税金申告の申告期限日が、この１８０日目より早い場合には、そちらの早い方の日が、エクスチェンジの期限となります。
この４５日、１８０日の期限は非常に厳しく、いっさいの延期は認められません。また、週末や祝祭日も１日と数えられ、４５日目、１８０日目が週末や祝祭日にあたっても、延期はありません。
買換え物件のリストの出し方
４５日以内に買い換える物件をリストアップしますが、その方法には下記の３通りがあります：
１．３プロパティ・ルール： 買換え物件の候補として、３つの物件をリストアップします。１０３１エクスチェンジをする人の９５％は、３プロパティ・ルールを利用します。
２．２００％ルール： 売却する物件の価値の２００％以内の金額であれば、買換え物件の候補として何件でもリストアップすることができます。
３．９５％エグザンプション： 買換え物件の候補として、何件でもリストアップできますが、リストアップした物件の中から最低９５％以上を購入しなければなりません。
１０３１エクスチェンジに関するご相談や物件リストのお問い合わせは、田口までどうぞ。
